August 14,2018

逢甲觀光財3年少16億 取而代之是...它

好房網News記者黃靖惠/綜合報導 台中商圈軸線反轉?媒體頻報導陸客不來,衝擊逢甲商圈生意,最近3年觀光受益銳減16億元,少了陸客、只剩下散客支撐,讓藝文氣息濃厚的草悟道商圈崛起,近年來有不少特色小店、文創店鋪搶進,也讓周邊店面行情水漲船高,房租從4萬上漲至10萬元。 逢甲商圈因觀光人潮、錢潮及車潮大不如前,市調統計,該商圈2014年時觀光收益仍有109億元,不過近年一路下滑,到2017年僅剩93億元觀光收益,也讓老商圈光環不再,而周邊炙手可熱的地面陸續傳待租。 草悟道商圈。(取自台中觀光旅遊網) 不過反觀西區勤美草悟道沿線,充滿活力生機,不只文創、知名運動品牌、服飾店面搶進,就連巷弄個性小店也跟著開立,北短連接勤美術館商圈、南端接美術館園區,現在自審計新村文創小店紛紛進駐後,成功將勤美、草悟道串聯為一條觀光廊帶。 其中草悟道周邊藝文氣息濃厚、吸引不少文青群聚,特色小店也跟著搶進,讓周邊店面行情飆漲。永慶不動產台中精誠公益加盟店長李文助說明,近來媒體頻報導逢甲商圈店面待租訊息,仔細探究會發現,待租地點皆處較外圍區域,所以不見得符合市況。 他說,反觀勤美草悟道近年來變化大,除了建設銜接南北美術館、還有綠地動線具有流暢度,也逐漸成為台中最熱鬧一級戰場,讓周邊店面租金跟著喊漲,以最精華的市民廣場周邊店面,透天店面約莫25~30坪大小,最近五年房租從4萬元上漲至10萬元。 李文助表示,以草悟道沿線店面行情來看,中興街路、銜接勤美術館商圈因為緊鄰市民廣場及誠品、美術館等,不少年輕人會在此停車再去周邊逛街,所以附近多特色小店以及知名運動品牌,周邊店面行情25~30坪透天,約莫7萬元,越靠近市民廣場地區店面、店租越昂貴,越往民生路段店租越便宜。

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建商為何有底氣?買房還是比一比

好房網News記者吳建良/台北報導 打得火熱的中美貿易衝突、新台幣貶值,似乎沒波及到房市,甚至激起不少買家「富貴險中求」。根據最新預售案研究調查,國內第2季建商推案量較去年同期成長37.2%,總金額為2803億元,成交量指數暴增142%,除了新北市較上月微跌,其餘五都皆出現買氣上揚。這樣的氣氛讓建商仿佛吃了一顆定心丸似的,價格也硬了起來,第2季全台建案議價率較去年同期縮減3.92%,已專家表示,這個氛圍恐會影響未來的成交量。 不過,這樣的數據卻暗藏隱憂。因為所有數據皆漲,僅「議價率」下滑,這代表建商對於讓價態度轉硬,也試圖透過「讓利止步」探詢買家出價意願。天時地利不動產總經理張欣民分析,某層面是建商銷售策略,檯面上維持一定開價水平,但檯面下卻給予不小的讓利幅度,更讓消費者感受到「殺很大」佔到便宜。 建商為何有底氣?買房還是比一比(好房資料中心) 另一方面,根據六都地政局公布,7月買賣移轉棟數,以新北市移轉棟數5537棟最多,但月減1.6%;台北市年移轉量2714棟,月增23.1%;桃園市移轉量為3307棟,月增6.2%;台中市3375棟,月增2.6%;台南市則是1810棟,較上月小增1.2%;至於高雄市7月移轉量為2925棟,月增7.5%。總計今年前7月成交量,六都合計12萬3043棟,比去年同期增加6.5%。 全國不動產大台北區經理許智堯指出,隨著九合一選舉將登場、中美貿易戰,部分待售期過長的物件也開始降價,對市場行情敏銳高的置產族也伺機進場。 不過,由於買賣移轉棟數之中包含新案交屋潮,由於農曆7月淡季即將到來,許多建案趕交屋,中古市場也普遍會在這期間前完成交屋,因此締造了這波意外成交量。未來的幾個月面對選舉紛擾、央行可能會升息,這些都可能是影響交易量的成因。 至於新屋部份,建商因為4、5、6月逐月推案量擴大,乃至第2季總計有2803億元的水平,對建商評估的全年1兆推案量大關,檯面上仍有達標機會。但張欣民提醒,一旦建案價格又轉硬,而市場上又沒有任一項利多因素可以消化這些推案量之下,恐怕會讓交易量再度窒息。如果中古屋此時能夠適時讓利,適時創造價差,應該可以創造成交機會。

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屋主要注意‧‧‧‧不降價沒人看!

好房網News記者羅力元/綜合報導 今年開春以來,房市春暖花開,買氣回溫,觀察台北市今年第一季建物買賣移轉棟數相較於去年同期,年增26.5%,房市交易量表現亮眼;不過,從5月開始,房市熱度似乎有降溫跡象,雖有新屋交屋挹注,但根據今年1-7月交易量資料發現,較去年同期成長幅度縮小至21.1%,不增反減。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,近期房市呈現買賣雙方的拉鋸戰,在第一季房市增溫的狀況下,部分建商、屋主對房市前景增添信心,售屋態度轉趨強硬,但目前房市仍屬自住市場,買方仍期待降價,不降價就不買,在買賣雙方價格認知無共識下,房市交易量無法擴量,讓利仍是關鍵。 房市仍屬自住市場,買方仍期待降價,不降價就不買。(好房資料中心) 近兩年台北市建物買賣移轉棟數比較 資料來源:台北市政府地政局 降價物件超吸睛!  看屋量是未降價物件的4-5倍 永慶房屋根據內部資料統計近3個月台北市降價物件發現,台北市中心區有降價的物件平均降價幅度為12.6%,平均每月看屋量約24次,是沒有降價的物件4至5倍;至於市郊區則是11.6%,有降價的物件平均每月看屋量約21次,未降價的一般物件看屋量僅4至5次。 台北市降價物件之降價幅度、看屋數與一般物件比較 資料來源:永慶房產集團、備註:統計內部資料近3個月物件的帶看次數 謝志傑表示,房價自高點反轉至今已接近4年,房價大跌階段已過,目前呈現緩跌至平盤整理格局,對於目前房市交易主力的自住客而言,實惠、買得起的價格是購屋者首要考慮因素,因此,有降價的物件更能吸引民眾的目光,看屋量是沒有降價物件的數倍,成交機率也倍增。 以總價帶降價物件主要區間來看,謝志傑說明,根據統計資料發現,發現台北市中心區以總價1,000-4,000萬為大宗,1,000-2,000萬占比為40.4%,2,000-4,000萬占比則是39.3%,兩者差距不大,均在四成左右,大安區3房電梯大樓、中山區的套房、2-3房電梯大樓與信義區2-3房公寓與大樓產品降價比例較高,至於台北市郊區,降價物件則以總價1,000-2,000萬為主,占比高達49.2%,逼近五成,士林、文山、內湖的2-3房公寓或中古電梯大樓的降價物件多,可供民眾購屋選擇。 台北市降價物件總價帶分布 資料來源:永慶房產集團 謝志傑補充,目前房市是以自住需求為主的買方市場,大多會仔細評估購屋總價上限,不要買到自己負擔不起的房子,同時滿足自己最大化的住居需求,因此,中低總價的產品仍是房市交易主力,為了從眾多物件中脫穎而出被買方青睞,屋主直接下修售價就成為抓住買方視線的手段之一,同時增加有購屋需求民眾的看屋意願,進而提升成交機會。 謝志傑提醒,市場上的待售物件只要降價一成左右,就能比一般物件獲得更多購屋者的關注,平均看屋量是一般物件的4到5倍,只要價格貼近買方期待,將可加速成交。

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August 13,2018

房東也很怕 簽約可載明「珍惜生命條款

好房網News記者曾亭皓/綜合報導 租屋房客怕遇惡房東,房東也怕惡房客,甚至若不巧遇到房客於宅內非自然身故,對房價的影響才真的是一輩子的事。為避免類似情形造成房價貶值,專家建議房東應該租賃契約載明「珍惜生命條款」。 民眾於網路發文詢問「為了避免房客在屋子燒炭自殺等,可能讓房子變成凶宅的事情,若在租約條款中提到租客若是非自然身故,租客家人需賠償租金數倍等相關費用,這樣會不會太over?會不會不具法律效益?」 載明「珍惜生命條款」不僅有保障,也能有效抑制房客輕生行為。(圖/好房網資料中心) 曾有房東發文痛批,奉勸想自殺的人「請對自己的行為負責好嗎,隨便就自殺,房東還要被信貸房貸壓著,萬一周轉不過來,是不是要一起去死?」對於房東的風險,這並不是個案,為了保障房東,其實不少房東早在租賃契約中,會特別加註「惜命條款」,明訂租客若在屋內自殺身亡、非自然身故,其繼承人或法定代理人需照價買屋,或給付賠償。 律師蔡念辛曾於其他媒體建議,房東可以在租約中載明「珍惜生命條款」,載明「因房屋若發生自殺事件,將成為凶宅,減損房屋價值,侵害屋主權益,請房客珍惜生命,勿於租處自殺。」而若發生不幸,房東可憑這項合約,向繼承人求償。 或是據律師廖芳萱於房仲網上建議,直接載明「若因房客緣故使房屋成為凶宅,承租人須負擔屋價損失及懲罰性賠償」並提醒,除簽約載明導致變成凶宅的賠償內容,還可以要求承租方及連帶保證人也在租約上簽字,避免日後憾事發生繼承人辦理拋棄繼承,導致房東無處索賠,因此若有連帶保證人,此人就須負責。

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聰明夫妻把租金變存款

好房news記者吳建良/基隆報導 北台灣的基隆有著好山好水,半世紀前這裡可是富商巨賈雲集,港口、碼頭人聲鼎沸之地。但是50年過去了,現在的基隆成為了台北的衛星城市,親民的房價也吸引不少年輕首購族遷入。一對在內科工作的工程師夫妻,不甘心每個月繳近兩萬元房租給房東,卻還得常常被房東趕,仔細計算之後,甘脆帶著2個小孩,到基隆買總價330萬元的公寓,把每月繳的1.5萬租金換成扛房貸,負擔減少更是存款。 根據財政資訊中心公布105年「綜合所得稅申報初步核定統計專冊」,而在基隆的部分,又以安樂區、信義區所得最高,在綜合所得額「中位數」的數據中,安樂區為61.9萬元,信義區60.1萬元位居第2,若對照台北市行政區,安樂區61.9萬元所得額,甚至比台北萬華區所得額中位數61.5萬元高。 聰明夫妻把租金變存款 (基隆安樂區/翻攝Googlemap/示意圖) 但差不多所得的民眾,在萬華購屋或基隆買房,房貸負擔率卻差很多,以萬華來說,中古公寓總價大約1000萬元起跳,新成屋目前交易價每坪也要5至6字頭。不過,全國不動產企研室主任張瀞勻指出,在基隆目前成交最熱門的主力總價物件,卻是300至500萬元的中古公寓或華廈。 營建署5月公布的「貸款負擔率」統計,是以中位數住宅總價貸款每月攤還額,再換算家戶月可支配所得中位數的比例。基隆市「貸款負擔率」是全台第2輕鬆,為23.2%,比在屏東縣買房扛房貸輕鬆。 一對近期在基隆購屋成家的Emma夫妻,老公在內科當工程師、Emma則在汐科工作,原本兩人在內湖租公寓頂加,月租金1.5萬元;後來兩人決定到基隆買房,在中山區交流道下方附近,Emma平常坐公司交通接駁車到汐科,老公因為工作較彈性,可避開交通尖峰期進公司。 夫妻倆買總價330萬、屋齡20幾年的1樓中古公寓,外面可以停車,也省了買停車位的錢,而且夫妻覺得基隆物價比較親民,學費也比較便宜,每個月房貸1.5萬元,是夫妻養小孩又扛得起房貸的範圍。

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最新/美土關係緊繃 台股狂瀉234點 跌破年線

好房網NEWS林美欣/整理報導 美國、土耳其經貿關係緊張,影響歐美股市上周五走跌,台北股市今天一開盤也重挫百點,萬點大關失守,午盤更狂瀉超過200點,最後收盤崩跌234點,跌幅2.14%,以10748.92點作收,同時年線10755大關失守,成交金額1574.74億元。 財政部次長、也是國安基金執行秘書長阮清華表示,國安基金不會因一天盤勢下跌就有所動作,但會密切觀察國際情勢。 擔心土耳其恐爆發金融危機,影響國際金融體系,除了台北股市驚嚇指數高,亞洲股市早盤也全面下挫。 台股綠油油,收盤跌234點(資料照片/好房網News記者 陳韋帆攝影)

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August 12,2018

IMF警示全球資產驟跌 專家:靠房市翻身的機會來了

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 近期中美貿易戰還沒帶來實體衝擊,未來的不確定性,卻波及了全球金融市場,國際貨幣基金(IMF)前天甚至罕見指出,「全球資產價格可能驟降」,關鍵就是貿易矛盾加劇、地緣政治等不確定性,可能讓經濟停滯或企業盈利下滑,「資產價格面臨驟變」。先前戴德梁行顏炳立也說,中美貿易戰,勢必會波及到房市。 ▼全球房市若驟跌,專家認為,是財富重新分配的契機。(好房網News記者陳韋帆攝影) 美國因就業數據和通膨預期,使得聯準會加快升息腳步,也讓資金縮表現象更明顯,IMF就說,若美聯儲加快貨幣緊縮,全球金融市場都會面臨壓力。報告指出,寬鬆貨幣使得全球資產普遍被高估,若經濟及企業獲利停滯,「資產價格面臨驟降」。 不過,政治大學地政學系特聘教授林左裕指出,若遇到房市價格的驟降,反而對買家是最有利的,他說,以3個層面來看,自住客可以掌握契機議價,尤其對優質產品的談判議價空間可以加大,有利自住客逢低買進「自住兼增值」。 第2、以投資角度來說,市場的不確定性,有利於買方議價,房價驟跌的波段,可以挑到好的物件。林左裕說,每一波的資產洗牌,都是一個進場時機,將讓財富重新分配,雖然目前升息預期,恐怕逼迫投資成本增加,但不確定因素,的確有利買方議價。

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中美貿易大戰 將導致大陸房地產加速泡沬化

好房news記者吳建良/台北報導 中共國家總書記習近平一句「房子是用來住的不是用來炒的」為大陸近年房地產的飆升,提出最具政策指標的警語。而戴德梁行也在上月發布《2018年第2季中國境外地產投資報告》,報告顯示,第2季中國境外地產投資總額下降至43億美元,而中國信貸持續收緊,第2季度內地土地開發投資驟降,總計僅9100萬美元,下降98%。加諸中美貿易大戰已經逐漸進入白熱化,川普高舉公平貿易大旗,無非是藉由打擊中國提升美國本身利基,一旦貿易戰撼動大陸的經濟發展,首當其衝的將是高漲的房地產業,房地產泡沫刺破也就為時不遠。 「海水退了才知道誰沒有穿褲子。」一句話把大陸近來房地產飆升的危機說得淋漓盡致。大陸央行前副行長吳曉靈,日前在清華五道口金融學院2018年班畢業典禮發表演講時提出警語,表示大陸在泡沫中狂歡的日子不多了,並提醒大家要做好潮水退卻後的準備。 中美貿易大戰,將導致大陸房地產加速泡沬化 (好房資料中心) 事實上,這個準備早已開始,而隨著中美貿易大戰的戰鼓擂響,準備工作將更緊鑼密鼓的展開;今年3月1日開始中國實行境外投資新政,投資監管增強,整體持續收緊的融資環境也對地產投資製造了不小障礙,而中國信貸趨緊的狀況不僅對國內地產收購產生影響,同時境外地產收購以及海外項目再融資等均受到了不同程度的波及,預料中國全年投資金額的約下降40%到50%。 第2季中國投資者在美國地產市場投資降至8100萬美元,未來也將持謹慎態度。戴德梁行大中華區海外投資主管張令青表示,中國國內金融及政策環境的雙重壓力,迫使開發商在投資海外地產時變得更為謹慎及具有策略性。 十年前的金融危機讓世界經濟格局發生變化,連帶的也促進科技業取代金融業成為經濟龍頭。世界經濟從資本家掌控的手中,轉移到了科技業手上,但是滿手現金的科技新貴,也促成了房地產的飆漲,隨後的房地產成為金融商品,更讓炒房成為全民運動。台灣打房已三年,但是大陸現在才要開始,而中美貿易大戰更為大陸當局的打房提供子彈。 吳曉靈說,川普啟動貿易戰是預謀已久,主要目的在於打擊中國,不讓中國逐漸成型的經濟領頭羊地位因為一帶一路而得到確認,這將會帶給中國經濟當頭一棒。中國不僅要面對經濟下滑的壓力,更要防範資產泡沫化的系統性風險,影響最大的將是金融與房地產業,其中最薄弱和影響最深的就是房地產。 吳曉靈指出,中國房地產之所以價格飛漲,是因為中國的貨幣發行量過大。總市值430兆的高房價,成為榮景背後一顆不定時炸彈,當房地產被賦了金融商品的屬性之後,房地產的性已經變了。 吳曉靈強調,如果川普透過貿易戰,打掉了中美4225億美元的順差,就相當於減少了近三兆人民幣的貨幣供應,當貨幣供應急劇萎縮,支撐房價的基礎就會垮台。川普就是通過這些手段,推倒中國的經濟骨牌。而且一旦房地產市場崩潰,在全民炒房運動下,將直接導致中國經濟崩潰。因為一旦房價暴跌,會引發一連串的經濟脫序,貸款者還不上款,銀行就會受影響,跳樓的不僅是房東,也可能是銀行家。 因此在危機面前,大陸只有繼續堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」核心理念,主動提前釋放壓力,努力實現房產泡沫的軟著陸,才能化被動為主動,防杜經濟崩盤的危機發生。

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AI智慧校園 科幻電影成真

中國時報 記者許素惠、陳淑娥、張潼/綜合報導 「嗶嗶嗶…」警示系統發出聲響,保全機器人提醒有可疑人物進出,應用軟體則將行經處的人事物全部記錄儲存,甚至辨識出人臉。過去的科幻電影情節,如今成為國立雲林科技大學智慧校園一環,無人保全、無人割草機已不稀奇,無人機護送夜歸女學生與巡檢校園等智慧管理上線,建構出充滿科技感的校園。 有句廣告詞說「科技始終來自於人性」,具有研發能力的大學校園,智慧科技的運用層面愈來愈生活化。雲科大校園廣達58公頃,總務管理等相關費用龐大,校方推動智能節能減碳計畫,師生靈機一動設計APP鍵入割草機,透過雲端監控設定割除範圍,自行前進、轉彎、不重複割過的草地。 雲林科技大學的無人機宛如空中保全,能從高空巡檢各校舍是否有破損,而遇可疑人物也會跟隨監控,充當保鏢護送女師生回家。(許素惠攝) 無人機護送女學生 為進一步守護校園安全,保全APP應運而生,目前已具有機械人雛型,不久後可完全取代真人,至於無人機空中保全從高空巡檢各校舍是否有破損、遇可疑人物會跟隨監控,並向控管端發出訊號,安撫並充當保鏢護送夜歸女師生回家。 手機自動報到系統 弘光科技大學資工系學生在副教授張怡君指導下,花了近1年研發「智慧校園自動點名-具個人化課堂無感點名系統」,經一學期測試已可穩定使用,學生手機下載APP軟體,即可「無感」完成點名,且完全不漏點,老師不用再花時間一一唱名。智慧型輔助科技研究所一年級學生黃德耀說,念大學時看老師拿紙本一一唱名得花10分鐘,非常浪費時間,他選定應用iBeacon室內微定位技術,與3位同學一起研發無感點名系統;開啟軟體後,學生輸入帳號密碼,系統會自動取得課表、教室地點、課程時間,只要學生上課時間在教室,系統會自動執行點名。 弘光科大副教授張怡君(中)與學生研發手機無感自動報到系統,省去上課點名時間。(陳淑娥攝) 圖書館全自助服務 國立政大附中校長陳啟東說,多年來推動「智慧校園」,最著名的是無人圖書館,除最常見的自動燈光感應系統,學生可以自己使用機器辦理借還書,且每本書上都有條碼,針對學校替國中、高中部學生各選的30本必讀讀物,讀完後掃描條碼,進入線上系統回答問題即可完成認證,相當方便。

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August 11,2018

對抗極端氣候 森林系建築正夯

中國時報記者黃繡鳳/綜合報導 極端氣候發威,如何降低城市高溫化,「可調節氣候」的森林系建築,已成未來趨勢。 據專家研究指出,一棵喬木的冷卻效果,相當於2.5噸的窗型冷氣機,台北大安森林公園、台中文心森林公園等地,都是夏季都市氣溫明顯較低的區域。 森林不僅美觀還實用,成功形塑完整生態圈。(圖/黃繡鳳攝) 因此,「可調節氣候」的森林系建築,可降低空調使用率,還可避免區域溫度提高,磁吸不少退休、養身的自住族群。其中,美宅建商精銳建設近年來推出不少森林系建案,如單元二「精銳博」個案,占地面積2,377坪,僅取350坪蓋大樓,園內栽植400多棵喬木,為少有的超低建蔽率建案。 「精銳博」個案森林裡規劃不少水表層,如瀑布、景觀水池等,可提高空氣濕度,不僅美觀還實用,成功形塑完整生態圈。另外,位於國美館特區的富邦「天空樹」個案,出自日本建築大師伊東豊雄設計,主打與自然共生的「生機建築」。 全棟引進風與光之流動,打造與大自然互動的半戶外空間性,風可穿梭室內,達到調節溫度之效。社區有近2,000坪私人花園、近百棵大樹植栽與大型生態湖泊,自然覆土的規劃,讓園內樹根可向下扎根,利於自然排水、調整微氣候。 富邦「天空樹」外觀以玻璃帷幕與石材相輔而成,建築造型下窄上寬,各樓層平面以內凹弧形之外環樑結構而成。其使用2,766片寬度50cm、高度3.5~4.2m的抗風屏SGP膜、膠合強化清玻璃百葉,達到森林系建築中,玻璃所注重的高透光率、低反射率、高熱阻絕與綠色環保節能的要求。 至於位於惠文路與公益路口的「磐鈺雲華」個案,五年前即邀請新加坡WOHA建築團隊,以他們擅長的熱帶高層生態建築規劃,將建築規劃成一座垂直森林,總計將栽種6萬株以上混種、多樣化植物。落成後可望為台中五期建立永續的高空生態系,不只讓植物在建築上復育生長,也讓蜜蜂、鳥、蝶等昆蟲回到城市高空,打造不一樣的森林系建築。

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