內湖不動產市場熱絡，一天成交兩件大案。皇鼎建設昨（22）日以9.8億元賣出內湖廠辦「太陽科技廣場」C棟，買方是力晶半導體子公司的力仁電子、仁典投資，每坪單價29餘萬元，在區域行情算中價位。但目前本案尚未動工，創下內湖廠辦市場整棟廠辦尚未動工，就銷售一空的罕見案例。

華固建設昨天也斥資7.05億元，以每坪單價高達185萬元，買下內湖五期重劃區住宅土地，打破今年7月台北市政府土地標售寫下每坪118萬元的紀錄，站上內湖地價新高。

太陽科技廣場是皇鼎與日商太陽誘電合建，基地4,500坪，將興建A、B 、C三棟大樓，總銷售案量40億元。目前A、B兩棟正在興建，力仁電子昨天買下的C棟，預計明年10月動工、2010年5月完工，會按照力仁的需求量身打造。

皇鼎建設經理鄭紀辰表示，太陽科技廣場屬於內湖西湖段，區域廠辦行情每坪都已喊到35萬元以上，力仁電子以每坪不到30萬元購買，實際並不貴。

至於皇鼎的處分利益，由於牽涉地主分回金額，目前尚未估算出來。

第一太平戴維斯總經理朱幸兒說，內科電子業的企業總部，由於有特殊的自用需求，包括神達、明基、宏碁、普立爾等，大都是購地自建，若純粹為投資收益型不動產，買方多半要看到一定程度的建築物才敢出手，因此很多廠辦要到全部完工才賣得完，如里昂證券、新光人壽，都是這兩年向建商買興建中廠辦的案例。

朱幸兒表示，太陽科技廣場C棟尚未動工就賣掉，在內湖是第一個案例，過去台北市只有信義路、安和路口的前宏遠證券大樓等少數建案有此情形，顯見內科園區廠辦已出現整棟大樓預售的市場。

華固建設總經理洪嘉昇說，這次買下內湖五期379.78坪土地，主因地主已辦好「容積移轉」，每坪容積率達360%，售價才會較行情高出五成；但華固已與旁邊一塊500餘坪土地談好合建，可以降低部分土地成本，換算下來地價還算合理。

洪嘉昇說，本案基地是五期重劃區內稀有的住宅區土地，預計明年第二季公開、總銷金額約25億元，產品定位為中大坪數高級住宅，每坪開價應會接近60萬元。

永慶房屋協理王財旺分析，五期重劃區土地行情已超過118萬元，按照行情與華固購地成本，當地房價站上每坪50萬元已是最低的入門價。

【2007/10/23 經濟日報】@ http://udn.com/

薪資水準未明顯提高，消費市場趨冷，房仲業者發現，大台北忠孝、信義、天母、公館、西門五大熱門商圈已出現集中化、M型化危機，熱門黃金商圈「前手未搬空，後人已進門」，但次級商圈店面轉手率與空置率卻雙雙居高不下，其中又以天母商圈空置率最高，激增至20%。

住商不動產將大台北地區店面依照租金與來客數分為一級、二級商圈，一級商圈包括忠孝、信義、公館、天母、西門等。

其中表現最優異的，莫過於忠孝東路SOGO百貨坐落的忠孝商圈，因捷運帶來大量人潮，成為開店者的一級戰區。

住商不動產台北頂好店長陳成政指出，忠孝東路商圈是台北市最精華的地段，租客進駐率高、租金也居高不下，市場上也少有物件出售。

與去年相較，忠孝商圈店面空置狀況從6%降至3%歷史新低，而且輪動速度加快，特別是許多連鎖品牌進駐，以租金優勢強壓不具知名度的品牌出場，另一方面也出現了「前手未搬空，後人已進門」的特殊狀況。

而店面交易相對較熱的通化街，今年租金有喊漲趨勢，也讓許多挺不住的商家紛紛求去。與其他商圈相較，兼具轉運站及學區型商圈的公館商圈，由於來客量高，店面經營相對穩定，這一兩年間沒有太大的變化。

以書卷味與學生氣息為主的公館商圈，商圈的變貌也不較其他商圈快速，加上公館商圈的店面數較少，近一年來店面價格已從每坪270萬元漲至300萬元再創新高，店面租金也至少成長一成以上。

士林商圈雖然這一年房價漲了10%，但租金卻沒有成長，連空置時間也被拉長，空置率雖成長，但還維持8%。

屬於第二級商圈的內湖、敦南、民生、天母商圈，這一年來變化頗大，天母商圈店面租金與售價並無太大變動，店面空置率卻持續增加。

房仲業者指出，天母店租與忠孝商圈不相上下，對於某些業種來說相當吃緊。

住商不動產總經理林倩表示，目前銀行核貸趨於保守，與住宅產品相較，店面產品貸款成數會比較低，約在六到七成左右，想要介入店面者，應該準備較寬裕的自備款。
經濟日報2007/10/20

103房屋買賣網

（聯合報系資料照片）

今年第二季起，銀行配合金管局政策，房貸放款趨於嚴謹，尤其對投資型交易案件的貸款更是保守。

在短期獲利空間壓縮、資金來源受限雙重影響下，房市投資風潮已明顯降溫，取而代之的是一般首購及換屋需求，重回市場主流，這類實質需求的比例，由年初的七成回升到八成左右。

小坪數產品不再吃香

今年來房價雖然持續走升，但漲幅明顯趨緩，下半年若干地區呈現持平的走勢。對投資者來說，短期要透過轉售賺價差的可能性越來越低，因此，隨著房價接近高點，投資客正漸漸淡出市場。

信義房屋協理吳銘鴻表示，台北市區因投資目的而購買房地產的比例，由去年第四季近三成的高點逐漸下滑，目前，購屋投資的比例僅約14%，台北縣部份也由去年同期的28%減至近期為16%。

吳銘鴻指出，受行庫緊縮房貸成數影響，房市生態丕變。隨著銀行緊縮小套房的房貸成數，使得投資為主的套房產品面臨流通性問題，不少投資型客戶因而悄悄退場。小坪數產品不再吃香，兩房以及中大坪數換屋產品，自年中以來則不斷擴大在房市交易的比例。

換屋族首購族漸增加

仔細分析換屋族的購屋原因，多半來自空間不敷使用，希望尋求更舒適的空間或是轉換更優質的居住環境，而在房屋一買一賣間，因可籌措到較多的自備款，所以在購屋標的選擇上具備較大的彈性。

相較於換屋族對於空間及環境的偏好，首購族往往因受限於預算，如果又沒有「富爸爸」的支援，通常僅能先選較便宜或較小坪數的房子。

信義房屋指出，首購族群一直是房屋市場的主力，但由於台北市區房價持續處於高檔，近兩年來台北市區房屋交易的首購比例均低於換屋比例，且有逐年攀升趨勢。相對於台北市區的現狀，台北縣地區的房價顯得，「平易近人」得多，以首購為主的趨勢並未改變。

依信義房屋不動產企研室統計，台北市換屋比例從95年第三季的36.86%攀升至目前為41.67%，增加約五個百分點；台北縣部份亦由30.23%增加至34.25%。在首購族群比例方面，從去年第三季至今，台北市首購族的比例由29.44%升至35.42%，台北縣首購比例從36.54%增加至44.75%。

從上述統計結果不難發現，台北市區，換屋族群比例較首購高出約六個百分點；但台北縣部份，首購族的比例卻遠高出換屋族十個百分點，顯示在台北市區房價不斷攀升的情況下，使得原本有意在台北市區置產的首購族，只好轉移目標到房價漲幅較為溫和的台北縣地區。

至於哪些區域是大台北地區換屋族，及首購族較偏好的購屋地點呢？信義房屋發現，隨著M型社會的到來，換屋族流動的方向也有朝兩端傾斜的趨勢。

就換屋來說，一般以事業有成的中產階級居多，大都仍偏好房價較高且溫和上漲的台北市士林、內湖、大安、文山、南港等地區，換屋比例均超過40%；其中，士林區及內湖區超過五成，大安區亦有接近五成的表現；台北縣部份，換屋比例超過五成的地區分別為蘆洲（58.62%）及淡水（56%）兩地。吳銘鴻表示，士林、內湖、大安等地具備交通便利、區內有明星學區等優勢，而文山、南港及蘆洲地區近幾年成屋推案多以大坪數住宅為主，淡水地區主推景觀休閒住宅，均較能吸引換屋族的目光。

房價的變動可望趨緩

首購部分，台北縣的樹林、中和、泰山、板橋、新莊等地均為首購比例超過五成的區域。其中，板橋及中和同樣具備交通便利的條件，而樹林、泰山及新莊的總價相較其他地區來得便宜，因此對於首購族較具吸引力。

吳銘鴻認為，投資需求多寡正代表市場預期心態的高低。而過去一段時間市場交易明顯受到投資需求熱絡的影響，而使價格快速上升。因此，當投資需求回到正常比例之際，可以預見未來房價的變動將趨於和緩。

其次，投資者因為看的房子增多，對房價的敏銳度也升高。因此，市場上條件比較好的房子，往往很快就被投資者買走，一般買方不容易搶得到。而現今市場回歸常態，對買方來說，反而提供較多的選擇，可以找到心目中理想的家。

【2007/09/28 經濟日報】

近來包括經建會及建研所均針對房市發出利空評論，賴正鎰質疑調查取樣正確性，認為「不足以參考」。他表示，房地產市場歷經4年上漲後，高檔盤整難免，目前房市銷售速度的確有減緩，但個案銷售狀況仍符合預期。

賴正鎰預估，房市經過上半年盤整期後，可望回歸基本面，未來建案要贏得消費者青睞，就必需加強品牌競爭力及售後服務。他指出，由於明年北京有奧運、2010年有上海世博會，預期明年總統大選後，兩岸政策若進一步開放，房價可望再出現一波上漲。

鄉林建設為慶祝創立30周年，今天上午舉行「愛地球護蝴蝶」記者會，賴正鎰今在記者會中宣布集團願景，預計未來10年內將蓋30家頂級飯店，每年推案300億元。

【2007/10/04 聯合晚報】@ http://udn.com/

中央研究院旁的兩筆精華抵費地今天標售，建商領標熱烈，房地產專家預估今天可望高價標出，未來推案預計每坪至少40萬元起跳。

北市今天要標售中央研究院旁的兩筆精華抵費地，屬於南港二期重畫區的第三種住宅區用地，面積為328.55坪及662.26坪，底標分別為每坪43萬及39.7萬元。

據了解，由於北市住宅用地稀少搶手，加上具備捷運、三鐵共構、經貿園區及高鐵沿線更新等大型建設計畫，南港成為北市當前利多條件最密集的區域，也讓這兩塊土地成為近來最受注目的標售焦點。

永慶代銷協理王財旺說，京一建設推出的別墅預售案「半山人家」，雖然基地位於南深路，但外接待中心就在抵費地對面，近來有很多客戶前來詢問這塊地，王財旺說，抵費地在開發商眼中「很漂亮」，距離南港經貿園區近，又位於中研院正旁邊，以目前南港經貿園區成交價已達55萬元上下，以後這塊地推案開價每坪上看50萬元。

信義代銷協理呂信銓說，這兩塊土地底標為1.4億以及2.6億，即使得標價加一倍，門檻也明顯低很多，預料今天標售會場，會是大小建商齊聚一堂的熱況。

信義房屋企研室主任蘇啟榮說，南港推動中重大建設項目及規模為歷來之最，包含明年即將啟用的世貿南港展覽館、積極招商中的南港軟體園區三期大樓，都會帶來更多的就業及活動人口，可望依循內湖科技園區的發展，帶動經貿園區周邊住宅的需求。

【2007/10/05 聯合報】@ http://udn.com/

【聯合報╱記者許韶芹／台北報導】

套房退燒 住辦加溫

永慶房仲集團總經理廖本勝分析，銀行緊縮房貸，資金不足的套房投資客出場，實力雄厚的投資客則將市場供給過剩的套房視為「票房毒藥」，目前不願過度涉入。過去店面也是投資客最愛，但北市店面單坪售價不斷創新高，租金漲幅卻顯得牛步，租金報酬率能有2%-3%就要偷笑了；至於北縣店面卻因為商業活動不如北市頻繁，「整排待租」情況屢見不鮮。

反觀商用不動產，在2000年到達最頂峰後就一蹶不振，隨後台灣房地產在政府釋出低利優惠房貸、土增稅減半下，住宅市場一枝獨秀，但商辦大樓行情始終很疲軟。

不過，住宅市場歷經四年榮景後，邁入高檔盤整的狀況；商辦產品卻從2005年第四季開始起漲，但單價和周邊住宅產品相比，還是有兩成落差，加上4.5%以上租金收益率，高於套房、店面等產品，近一年成為不少中小企業主、市場投資客的理想標的。

捷運周邊 熱門商品

有商仲業者透露，過去富豪階級會購置豪宅，替後代子孫省下遺產稅；不過最近富豪，也會開始選擇購買商用不動產，一來租金報酬率不錯，二來節稅考量。

信義商仲執行協理林彥宏觀察，先前由於信義計畫區發展迅速，以及內湖、南港等廠辦大樓的磁吸效應，使得傳統中山區、松山區等辦公室的大本營有鬆動外移傾向，不過隨著台北市第二階段的捷運如火如荼動工，以往逐漸失去關注的傳統辦公商圈，譬如松江南京、復興南京和南京四五段等商圈的商辦大樓，再度受到企業主、投資客青睞。

除了目前通車營運中的捷運線外，其他如施工中的捷運內湖線（木柵線北延）、捷運新莊線（行經松江路）、捷運信義線（行經信義路）以及捷運松山線（行經南京東路）等沿線周邊，只要離捷運路程5分鐘以內的辦公產品，不論是純辦大樓或是住辦合一型，都是搶手貨。

中小企業 愛小坪數

永慶商仲協理黃增福分析，金融業多集中信義計畫區以及民生敦北商圈；中小企業等傳統產業需求則以約50至150坪中、小型辦公室為主，多集中於南京松江或南京復北商圈。

住商不動產專案室主任徐佳馨指出，中、小型投資客也喜歡投資住辦產品，一來住辦大樓因住商混合，單價較純辦、純住宅為低；二來住辦坪數都比商辦小，資金門檻低，是最容易下手的投資標的。有些投資客買下後會重新裝潢包裝，再以住家價格出售，賺取價差；或是隔成一間間套房，當個包租公。

徐佳馨舉例，以南京松江商圈為例，住辦每坪售價約30-35萬元，租金約單坪1,000-1,200元間；如買間50坪的住辦，一個月至少可以收到6萬元租金，估算下來，投資報酬率約4%以上。

地點優異 收益穩定

信義商仲執行協理林彥宏認為，捷運站旁的辦公室，尤其是有雙捷運交會者，將是未來市場的熱門商品，租金、售價都有穩定成長優勢。

他表示，目前銀行針對房貸業務政策性緊縮，一般住宅產品核貸條件趨嚴，但辦公產品因先前漲幅溫和，若位於捷運沿線或具有穩定租戶的辦公室，銀行承租房貸意願較高，貸款成數也有較大彈性空間。

信義商仲協理黃增福認為，未來產業集聚、需求潛力大的南港軟體經貿園區、內湖科技園區還是很有潛力。

【2007/10/05 聯合報】@ http://udn.com/