房地產網路新聞

（聯合報系資料照片）

今年第二季起，銀行配合金管局政策，房貸放款趨於嚴謹，尤其對投資型交易案件的貸款更是保守。

在短期獲利空間壓縮、資金來源受限雙重影響下，房市投資風潮已明顯降溫，取而代之的是一般首購及換屋需求，重回市場主流，這類實質需求的比例，由年初的七成回升到八成左右。

小坪數產品不再吃香

今年來房價雖然持續走升，但漲幅明顯趨緩，下半年若干地區呈現持平的走勢。對投資者來說，短期要透過轉售賺價差的可能性越來越低，因此，隨著房價接近高點，投資客正漸漸淡出市場。

信義房屋協理吳銘鴻表示，台北市區因投資目的而購買房地產的比例，由去年第四季近三成的高點逐漸下滑，目前，購屋投資的比例僅約14%，台北縣部份也由去年同期的28%減至近期為16%。

吳銘鴻指出，受行庫緊縮房貸成數影響，房市生態丕變。隨著銀行緊縮小套房的房貸成數，使得投資為主的套房產品面臨流通性問題，不少投資型客戶因而悄悄退場。小坪數產品不再吃香，兩房以及中大坪數換屋產品，自年中以來則不斷擴大在房市交易的比例。

換屋族首購族漸增加

仔細分析換屋族的購屋原因，多半來自空間不敷使用，希望尋求更舒適的空間或是轉換更優質的居住環境，而在房屋一買一賣間，因可籌措到較多的自備款，所以在購屋標的選擇上具備較大的彈性。

相較於換屋族對於空間及環境的偏好，首購族往往因受限於預算，如果又沒有「富爸爸」的支援，通常僅能先選較便宜或較小坪數的房子。

信義房屋指出，首購族群一直是房屋市場的主力，但由於台北市區房價持續處於高檔，近兩年來台北市區房屋交易的首購比例均低於換屋比例，且有逐年攀升趨勢。相對於台北市區的現狀，台北縣地區的房價顯得，「平易近人」得多，以首購為主的趨勢並未改變。

依信義房屋不動產企研室統計，台北市換屋比例從95年第三季的36.86%攀升至目前為41.67%，增加約五個百分點；台北縣部份亦由30.23%增加至34.25%。在首購族群比例方面，從去年第三季至今，台北市首購族的比例由29.44%升至35.42%，台北縣首購比例從36.54%增加至44.75%。

從上述統計結果不難發現，台北市區，換屋族群比例較首購高出約六個百分點；但台北縣部份，首購族的比例卻遠高出換屋族十個百分點，顯示在台北市區房價不斷攀升的情況下，使得原本有意在台北市區置產的首購族，只好轉移目標到房價漲幅較為溫和的台北縣地區。

至於哪些區域是大台北地區換屋族，及首購族較偏好的購屋地點呢？信義房屋發現，隨著M型社會的到來，換屋族流動的方向也有朝兩端傾斜的趨勢。

就換屋來說，一般以事業有成的中產階級居多，大都仍偏好房價較高且溫和上漲的台北市士林、內湖、大安、文山、南港等地區，換屋比例均超過40%；其中，士林區及內湖區超過五成，大安區亦有接近五成的表現；台北縣部份，換屋比例超過五成的地區分別為蘆洲（58.62%）及淡水（56%）兩地。吳銘鴻表示，士林、內湖、大安等地具備交通便利、區內有明星學區等優勢，而文山、南港及蘆洲地區近幾年成屋推案多以大坪數住宅為主，淡水地區主推景觀休閒住宅，均較能吸引換屋族的目光。

房價的變動可望趨緩

首購部分，台北縣的樹林、中和、泰山、板橋、新莊等地均為首購比例超過五成的區域。其中，板橋及中和同樣具備交通便利的條件，而樹林、泰山及新莊的總價相較其他地區來得便宜，因此對於首購族較具吸引力。

吳銘鴻認為，投資需求多寡正代表市場預期心態的高低。而過去一段時間市場交易明顯受到投資需求熱絡的影響，而使價格快速上升。因此，當投資需求回到正常比例之際，可以預見未來房價的變動將趨於和緩。

其次，投資者因為看的房子增多，對房價的敏銳度也升高。因此，市場上條件比較好的房子，往往很快就被投資者買走，一般買方不容易搶得到。而現今市場回歸常態，對買方來說，反而提供較多的選擇，可以找到心目中理想的家。

【2007/09/28 經濟日報】

【2007/10/04 經濟日報】@ http://udn.com/