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October 9,2007

房地產景氣討論

2003年SARS過後，大台北飆漲的房市，今年下半年出現逆轉。其中，建商瘋狂推案的小套房產品，受到銀行緊縮15坪以下房貸的政策，與央行連續13次的升息影響，出現量爆價跌的趨勢。
近5年來，大台北地區的套房產品將近2萬戶，8成以上由投資客炒作，漲幅高達5成，但今年起進入交屋高峰後，議價空間不但拉大至3成，賣屋的時間也延長超過半年。
投資客心慌拋售，賣盤承接無力，前幾年當紅的小套房，已經成為此波房市逃命的引爆彈。

 
  
   
 近5年大台北地區套房推案量將近2萬戶，圖為推案量最高的中山區大直重劃區，區內布滿套房個案。 
  
   
 板橋是北縣套房量最高區域，去年喊到每坪四十四萬元的套房，現在殺到三十萬元出頭。 

台北市大直重劃區豪宅一棟棟沿著尚未通車的捷運線蓋起，剛完工的新屋門前水泥包都還沒清理，一旁即貼滿出售小廣告。仲介葉小姐指著途經的每棟大樓說：「這棟我們手上有二十戶要賣、那棟有四十戶，哎呀！現在很多人都在拋售，價錢很好談啦。」
 
  
   
 房仲業者手上待脫售案件多，藝人張淳淳一邊受訪，一邊還有三、四位仲介等著帶她去看房子，她卻說：「套房難賺，不買了。」 
  
   
 大台北10坪以下小套房六大重案區 
房貸縮　價崩拋售
短短一公里不到的距離，包括「Desire」、「JOJO」、「川普」等三棟以小套房為主的建案，貼滿了急售的字條。光是大直一帶，四年來就蓋了上千戶小套房，今年中陸續交屋後，整個小豪宅區域都瀰漫著房市焦慮的氣氛。
「Desire、JOJO，這些剛交屋的案子，每個我都至少有三十戶以上可給客戶挑選。」在大直經營十多年不動產仲介的葉小姐分析：「銀行緊縮套房貸款，投資客恐慌性地拋售手中剛交屋的套房，原本每坪叫價七十萬元的產品，現在五十萬元出頭就能買到。」她說前幾個月，賣方價格都很跩，價格很硬根本殺不下來，但局勢現在已經逆轉。
根據國土規劃及不動產資訊中心發布近五年房市交易狀況，二○○六年第一季，全國房市平均議價空間七．八％，民眾平均購屋搜尋時間為五．二個月；但到了今年第一季，議價空間拉高到八．八％，購屋搜尋延長到六個月。也就是說現在房市又回到「拉大議價，拉長時間」的買方市場。

 
  
   
 顏炳立不看好小套房後市，直言：「現在還買只能說太天真。」 
  
   
 去年還有低利超優房貸，今年已不見蹤影。銀行房貸利率迅速竄升，小套房要借錢越來越難。 
推案多　地段失效
「小套房的價錢炒得跟豪宅一樣高，像大直一帶的套房每坪開出七十萬元高價，現在降到每坪六十萬元左右，叫修正，不叫跌。」戴德梁行總經理顏炳立說：「很多投資客可能認為，價格跌，就把小套房出租，讓租金抵貸款，再慢慢等房市起漲，這種想法就叫天真活潑又可愛啦！趕快收拾包袱賣房子，比較實際。」
房市冷暖，投資客最知道。在演藝圈中以炒作房地產聞名的藝人張淳淳就說：「獨立套房單價太高、租金又拉不高，我去年中就不做了。」她目前手上有四十三間老公寓，「我只留大安、信義、松山這三區的房子，地點好就不怕房價跌，至於比較偏遠的文山區、台北縣的中永和，我都賣掉了。」
但精華地段也不見得是票房保證。「台北市光是永春捷運站到國父紀念館，套房推案量至少就有二千戶，早就超出需求量，加上三年前預售的房子開始交屋，現在才想要脫手，似乎有點來不及。」身兼消基會房屋委員的淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰，觀察到台北市的套房餘屋量出現消化不良。
這波套房逃命潮，連二年後交屋的預售屋都遭殃，位在中山區的「基泰之星」，當初二個月內賣完三百二十八戶。不過，從七月起，陸續有十多戶屋主委託賣屋。基泰建設協理張玉貞說：「當初每坪六十萬元取得，但買家只願開出五十五萬元，賣家捨不得賠售，僵在那裡兩個多月，一戶也沒成交。」
台北市套房消化緩慢，推案量更大的台北縣甚至出現三成殺價空間。記者來到北縣套房量最高的板橋市，實地走訪新埔捷運站旁的「新巨蛋」工地，起重機轟隆隆地響個不停，砂石車進進出出，二千五百多坪的工地，四十六層樓高的一千五百戶大樓即將拔地而起。

 
  
   
 房價漲五成，租金卻漲不到一成，買房當包租公在利率上揚時，已經不划算。 
  
   
 中山區的套房在下半年有近千戶交屋，美麗華商圈附近到處貼滿了出售海報。 
包租公　風險拉長
年初，建商請來藝人張惠妹代言慶功，號稱有七成銷售率，開價從三十六萬元漲到四十四萬元。但如今，記者到工地附近觀察，「要新巨蛋的套房嗎？我們手上的案子有二、三十間，隨便你挑。」永慶房屋的銷售人員馬上趨前推銷。
一間十五坪左右的小套房，要價五百六十多萬元，一坪只要三十七萬。「很多投資客都在出清，你要的話，每坪應該可以少個四、五萬。」仲介繼續推銷。計算下來，一坪三十二萬元就到手，若以年初花四十四萬元高價買新巨蛋套房者，現在脫手每坪就損失十二萬元了。
許多人套房賣不掉，就選擇當包租公，但這樣卻是拉長風險。「過去每年，崔媽媽的套房出租成交率都有三成以上，今年卻僅剩二成，連東吳大學附近的房東都抱怨，房子擱了一年都租不出去，保證出租的學區，也不行了。」崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芬發現，租屋供給量已經過大。「投資客增加太多，房價漲五成，但出租漲幅連一成都沒有。」
根據崔媽媽統計，今年獨立套房的租金，從台北市房租最高的大安區來看，獨立套房租一萬四千六百八十八元，如果以一間六百萬元、約十坪的套房為例，扣除三成自備款，貸款四百八十萬元，以目前平均三％的利率分二十年攤還計算，每月約需負擔二萬三千元房貸。換句話說，買套房來租，每個月還要倒貼八千元，這還不包括稅金與房屋閒置的費用計算。
「房客管理太麻煩，租金又收得不高，再加上價錢不錯，已全部賣掉了。」吳育明手上有四十多間房子，手腳快的他，早在去年就把手上十八間位於大直的獨立套房全部出清。雖然小賺了一筆，但他直搖頭說：「我不會再買新的套房，因投資太大，貸款不易，不好脫手。」

 
  
   
 小套房貸款不易，建商擔心賣不出去，索性將2間套房併起來賣，以躲避銀行15坪以下不核貸的限制。圖為淡水「淡江有約」建案實品屋。 
  
   
 銀行緊縮小套房銀根 
難脫手　銀行開刀
根據內政部的住宅需求調查，台灣民眾現階段最需要的房屋坪數，約是二十五坪上下，這幾年狂蓋的十五坪以下的小套房，不僅不符合住宅需求，也成為銀行緊縮房貸第一個揮刀的對象。
從今年六月底起，大量承做房貸的華南金控率先開了第一槍。「套房商品中多數都是投資客持有，屬於短線操作，我們擔心量大會出現拋售的情況，所以持有三戶以上的投資客，我們核貸的成數比一般客少一成、利率還要加上○．七％。」華南金控副總高榮成說。

 
  
   
 手上有五十多間房子的林台龍（化名，右），因為資金足夠，反而等投資客逃命後撿便宜。 
  
   
 位在永春捷運站的EAT小套房，從2年前預售每坪40萬元，爆漲到80萬元，目前成交價介於70萬元上下，銷售率較2個月前下降一半。 
改格局　刺激銷售
目前，包括土銀、台銀、國泰世華等銀行，都對十五坪以下的房貸承做降低至六成以下，許多非在捷運附近的套房，甚至不予核貸。
銀行對小套房揮大刀，不但讓投資客重傷，目前仍在推小套房的建商，也開始皮皮挫，趕緊改頭換面求生存。如淡水鎮的「淡江有約」，建商直接把一戶二十坪的格局，規劃成沒有客廳，二間都用來出租的雙套房，而台北市中山區的「台北麗晶」，原規劃十二至十五坪，銀行祭出套房貸款禁令後，改為二十坪二戶小套房的格局，閃避十五坪套房的貸款限制。
前幾年，建商把豪宅切割成數間小套房，包括興富發建設的「信義香榭」主打八十坪豪宅，由於銷售不佳，後改規劃為十二坪套房，三個月內銷售一空，引發小豪宅風潮。如今小套房又成為房市毒藥，建商又把小套房合併，放大坪數來刺激銷售。
二年前，具有五十年地產經驗的冠德建設老闆馬玉山曾預言：「二○○七年預售屋都完工時，將會是台灣房市的谷底。」如今，台灣房市果真出現量爆價滯的考驗，加上全球房市受到美國次級房貸的衝擊，進入草木皆兵的緊張狀態，爆紅了五年的小套房命運如何，將會是台灣下一階段房市興衰的探針。


Posted by air3941 at 樂多Roodo! │01:22 │引用(0) │房地產景氣
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